Alih fungsi lahan hijau di Bali selatan tak terbendung. Ada regulasi pusat yang mendukung, peta tata ruang daerah yang mudah berubah, dan warga yang terbuai dengan meroketnya harga tanah.
Kedua netra Ketut Kapa menatap laut dengan tajam. Lelaki berusia 60 tahun itu berlari dari ujung pantai menuju Pura Gede Jagatamu. Profesinya sebagai penjaga pantai menjadikan laut adalah rumahnya. Usia senja Kapa dihabiskan di antara langit dan laut berhiaskan debur ombak yang memikat sekaligus mendatangkan maut.
Ketut Kapa berjaga di Pantai Lyma, Desa Pererenan, Kecamatan Mengwi, Kabupaten Badung. Menjaga pantai sejak 1989 ada banyak hal yang Kapa lalui. Tangan kanannya menunjuk ke arah gelombang rip current atau arus pecah. Pusat Meteorologi Maritim BMKG menuliskan rip current adalah arus kuat dari air laut yang yang bergerak menjauh dari pantai. Arus ini dapat menyapu perenang terkuat sekalipun ke laut.
Bendera merah bertuliskan dilarang berenang dalam bahasa Indonesia dan Inggris sebagai peringatan untuk para pengunjung. Saat mendekat di sekitar bendera terpasang, arus ini mengikis pasir pantai dengan cepat. Deburan ombak di Pantai Lyma cenderung kuat. Saat libur pun Kapa kerap ke pantai untuk berjaga. Ironisnya, tidak jauh dari kikisan pasir akibat arus pecah berdiri kokoh vila mewah.
Delapan bulan lagi, Kapa pensiun dan berencana akan menggarap sawah. “Sebentar lagi saya pensiun, balik garap sawah,” ujarnya sambil tersenyum. Lahan sawahnya seluas 2 are, sedangkan ladangnya seluas 50 are. Kapa tak menampik pembangunan di sekitar Pantai Lyma tumbuh dengan pesat. Jalan selebar 2-3 meter menuju Pantai Lyma berdiri megah proyek hotel. Debu konstruksinya berterbangan di tengah jalan gradakan.
Saat ditanya niat mengontrakkan sawahnya untuk dibangun vila, awalnya Kapa ragu jika kontrak sewa hanya 5 tahun saja. “Lima tahun sayang apalagi dijual kalau hilang kuitansinya gak bisa tuntut. Kalau 10 tahun bisa,” ucapnya.
Hidup warga Pererenan berubah, setidaknya itu yang diakui Agung (56). “Staf restoran dan vila kebanyakan dari luar desa, orang sini (Pererenan) sudah miliaran punya uang, mereka mengontrakkan tanah. Sekian are nanti dibangun vila,” ungkapnya saat menunggu sang istri menggarap lahan sawah milik pura desa.
Warga Parenenan yang kaya karena mengontrakkan maupun menjual tanahnya hidup berkecukupan. Beberapa di antara mereka menurut Agung berpelesir ke luar negeri, seperti Prancis hingga India. Ada pula yang memiliki saldo di LPD sebesar Rp 160 miliar. “LPD disini sampe nolak uang karena tidak bisa nampung lagi karena jumlah uang sampai triliunan.”
Semasa muda, Agung bertahan hidup dan membesarkan anak-anaknya dengan berjualan padi, sapi, dan mangga. Masa itulah sawah masih asri di Pererenan. Kini, beberapa lahan sawah milik pura desa dapat disewa untuk dibangun. Agung mengungkapkan, pihak Banjar Tukad Bayuh sebagai penanggung jawab sawah. Lahan sawah itu dapat disewakan jika seluruh anggota Banjar Tukad Bayuh menandatangani lembar persetujuan. “Kalau sawah yang disewa milik pura, maka uangnya akan masuk kas banjar,” tambahnya.
Uang itu menjadi salah satu pemasukan untuk melaksanakan upacara agama besar di Pererenan. Agung menunjuk hamparan sawah di sisi utara dan selatan jalan menuju Pantai Lyma adalah milik pura desa, sisi utaranya merupakan zona hijau. “Niki sebenarnya masih jalur hijau gak bisa membangun tapi pemerintah kabupaten biarin membangun, IMB gak bisa urus, tapi berani-beranian,” ujar Agung.
Keterangan Agung diperkuat dengan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) yang disajikan secara interaktif. RDTR Mengwi menunjukkan wilayah sekitar Pantai Lyma berwarna hijau terang yang berarti taman setingkat RW. Bali tidak mengenal istilah RT maupun RW. Maka taman yang dimaksud RDTR merujuk pada wilayah banjar setempat. Namun visualisasi RDTR pusat berbeda dengan RDTR Badung. Versi situs resmi Batara Badung, kawasan yang Pantai Lyma dapat dimanfaatkan untuk kebutuhan pariwisata. Ini seperti yang tunjukkan Agung, bahwa bangunan tinggi itu adalah hotel bintang 5.
Tanah yang disewakan minimal selama 25 tahun. Setahun saja, tanah per are di wilayah Desa Pererenan seharga Rp50 juta. Adapun harga jual tanah mencapai Rp 5 miliar. Ruang pembangunan untuk industri pariwisata kian lebih luas. Warna ungu untuk tujuan sarana pelayanan umum berukuran sangat kecil. Saat ditanya, dari mana asal penyewa maupun pembeli tanah Agung menyebutkan beberapa negara seperti Rusia, Australia, Prancis dan Cina.
Bagaimana alur investor asing berinvestasi di Bali?
Kepala Dinas Penanaman Modal dan PTSP Provinsi Bali, I Wayan Sumarajaya mengungkapkan data realisasi investasi PMA dan sebaran negaranya di Bali berada di pusat. “Kalau data niki tiang (saya) mesti cari di pusat karena rilis data investasi sistemnya di pusat,” ujar Sumarajaya. Ia hanya mengetahui PMA berinvestasi di Bali cenderung ke sektor pariwisata. Kewenangan perizinan ada di pemerintah pusat melalui Kementerian Investasi/BKPM dalam situs OSS Sistem Perizinan Berusaha Terintegrasi Secara Elektronik.
Ada beberapa syarat dalam membangun akomodasi wisata, salah satunya dokumen persyaratan lingkungan, ini meliputi dokumen AMDAL UKL-UPL, dan SPPL. Ini berlaku untuk hotel berbintang, hotel melati, apartemen hotel, dan vila. Hotel dan restoran memang tidak pernah absen dari sektor realisasi PMA maupun PMDN di Bali. Sektor ini selalu di peringkat pertama dari tahun 2020 hingga 2024.
Sektor kedua di tahun ini yang menjadi favorit yaitu sektor perumahan, kawasan industri dan perkantoran. Ketiga, sektor jasa lainnya. Keempat, sektor listrik, gas dan air. Terakhir, perdagangan dan reparasi. Pada tahun 2024, pendapatan negara dengan realisasi investasi PMA tertinggi adalah Singapura senilai 87.142,9 USD atau setara Rp 1,3 miliar. Posisi kedua ada Rusia dengan nilai Rp 920 juta. Tahun lalu, Rusia juga berada di posisi kedua dengan nilai investasi sebesar Rp 1,7 miliar. Sisanya disusul Australia, Jerman dan Prancis.
Sejak adanya UU Cipta Kerja, pendaftaran PMA harus melalui Online Single Submission (OSS). OSS adalah sistem Perizinan Berusaha Terintegrasi Secara Elektronik merupakan Perizinan Berusaha yang diterbitkan Lembaga OSS untuk dan atas nama Menteri, pimpinan lembaga, Gubernur, atau Bupati/Walikota kepada pelaku bisnis melalui sistem elektronik yang terintegrasi. Saat ini, seluruh perizinan berusaha di berbagai sektor usaha harus diurus dan diterbitkan melalui OSS. Melalui OSS ini diatur segala kebijakan dan ketentuan berinvestasi. Termasuk mekanisme pengawasan dan jenis sanksi yang ditetapkan.
Hingga saat ini Badung menjadi kabupaten paling populer di Bali bagi para pencari properti sebesar 48,2 persen. Disusul Denpasar 29,9 persen, Gianyar 13,1 persen, Tabanan 4,7 persen, dan Buleleng 2,6 persen. Badung, Denpasar, dan Gianyar dinilai merupakan destinasi wisata favorit di kalangan wisatawan domestik dan mancanegara dan letaknya terjangkau dari dan ke Bandara Internasional Ngurah Rai. Tiga wilayah itu juga dilengkapi dengan fasilitas publik serta pengembangan komersial yang cukup komprehensif untuk mengakomodasi aktivitas serta kebutuhan wisatawan.
Kemudahan regulasi untuk kepemilikan properti oleh warga asing antara lain warga asing yang sudah mengantongi paspor dan visa tidak wajib memiliki kartu izin tinggal tetap/terbatas (KITAS/KITAP) untuk bisa membeli hunian. Selain itu, hak kepemilikan satuan rumah susun/apartemen bagi warga asing diperluas dari status hak pakai menjadi hak guna bangunan (HGB) dengan jangka waktu yang diberikan hingga 80 tahun. Aturan itu tertuang dalam Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah.
Bersaing dengan Pengusaha WNA
I Gusti Agung Ngurah Rai Suryawijaya selaku Ketua Perhimpunan Hotel dan Restoran Indonesia (PHRI) mengaku tidak keberatan jika Bali kedatangan investor. “Entah dia berinvestasi untuk hotel, vila, sepanjang mereka memenuhi aturan yang ada dari aspek legal standing,” ujar Suryawijaya. Ia mengungkapkan harus ada PMA secara resmi mendata tingkat permodalan investor dan jenis usaha yang diinvestasikan.
Hal mendasar bagi Suryawijaya yaitu memiliki NPWP dan dapat membayar pajak. Namun, jika investor tidak mengikuti aturan yang ada, menurutnya wajib segera ditertibkan. PHRI tidak menoleransi investor yang tidak menaati aturan. “Mereka (investor asing) tidak menjadi anggota kita, apalagi banyak yang disinyalir dimanage oleh orang WNA kemudian mereka mengelola secara ilegal dan pembayarannya melalui rekening mereka yang ada di luar negeri,” paparnya. Ia menyayangkan jika PHRI bersaing dengan investor asing yang tidak membayar pajak, baginya itu berat bagi pebisnis lokal. ini menciptakan persaingan tidak sehat.”
PHRI dapat menyarankan kepada Pemkab Badung untuk kasus investor asing ilegal. Para investor agar diwajibkan bergabung asosiasi. “Rumahnya sudah ada mereka bisa masuk asosiasi sehingga mudah monitoring,” ujarnya. Pajak hotel dan restoran sebesar 10 persen. Sedangkan pajak hiburan yang diisukan naik menjadi 40 persen PHRI menolak. “Masak pemerintah memegang 40 persen seperti pemegang saham sedangkan pengusaha belum tentu, pajak harus ditentukan dengan situasi dan kondisi bukan pemerintah itu berburu di kebun binatang,” tegasnya.
Jalur masuk investasi tetap melalui OSS, ini berlaku sejak adanya UU Cipta Kerja. Menurut Suryawijaya sejak adanya regulasi itu Pemda hanya bertugas mengawasi setiap usaha yang ada. Misalnya pada usaha akomodasi hotel, kewenangan pengawasan hotel dengan 100 kamar ke bawah diberikan kepada kabupaten. Sedangkan 200 kamar ke bawah kewenangan provinsi. Di atas itu atau bintang 5 adalah kewenangan pusat untuk mengawasi.
Keanggotaan PHRI belum diwajibkan, menurut Suryawijaya ini harus diwajibkan agar pemerintah juga mudah mengawasi usaha hotel maupun restoran. Aturan yang dimaksud Suryawijaya agar masuk PHRI diwajibkan. Keanggotaan PHRI Badung sebanyak 300-an hotel, PHRI Bali sebanyak 200 lebih hotel.
Sentimen terhadap warga negara asing yang berinvestasi masih terjadi. Beberapa warga negara yang berbuat onar maupun melanggar izin usaha seperti misalnya Rusia. Agung mengungkapkan, investor China cenderung berani melanggar hukum. Sepanjang tahun 2024 ada berbagai kasus pelanggaran dari WNA China di Bali. Seperti tinggal melebihi batas waktu, memulai usaha tanpa izin dan berbisnis ilegal berupa penipuan daring. “China berani bermain, bule (WNA selain China) tidak berani, tidak mau bermasalah. China dan Rusia begitu ada berita langsung disabot-sabot,” ungkap Agung.
Sebab lain sentimen warga terhadap WNA Rusia akibat sederet pelanggaran yang dilakukan. Seperti kasus WNA Rusia dan Ukraina berbisnis obat terlarang di Bali. Ekspansi bisnis hotel dan vila di Bali hingga muncul istilah New Moscow untuk Canggu. Melewati batas izin tingga dan perilaku kontroversi lainnya. Ketika seluruh izin dikendalikan pusat, lantas apakah tidak ada pengawasan dari daerah?
Angin berhembus kencang, bulir padi yang telah menguning saling bersentuhan. Debu konstruksi hotel berterbangan menyelimuti padi-padi. Pura Dalem Babadan di Desa Pererenan dalam balutan langit senja kian sunyi. Berbanding terbalik dengan Jalan Babadan, lalu lalang kendaraan tak henti. Sanggah cucukan di tepian sawah seolah meratapi hotel dan vila mewah yang semakin dekat menyergapnya. Ritus dan sakralnya tani di Bali tak dapat tempat lagi.
