Ketika sebuah mall diresmikan, kita sering diberikan harapan – harapan besarnya investasi yang masuk, jumlah lapangan kerja yang dijanjikan, dan optimisme bahwa ekonomi akan bergerak lebih cepat. Hampir tidak pernah ada yang bertanya ke mana manfaat ekonomi itu pada akhirnya mengalir. Kita lebih sering merayakan pembangunan sebagai peristiwa fisik daripada melihatnya sebagai proses yang mendistribusikan kembali nilai ekonomi di dalam masyarakat.
Pada 31 Juli 2026, Sira Village Grand Outlet Bali resmi dibuka di Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) Kura Kura Bali, Serangan. Investasinya mencapai Rp1,5 triliun di atas lahan seluas 4,8 hektare, hasil kolaborasi PT Bali Turtle Island Development (BTID) dengan Mitsubishi Estate. Para pejabat yang hadir menyebut peresmian ini sebagai bukti bahwa investor global masih menaruh kepercayaan besar terhadap masa depan Bali.
Beberapa bulan sebelumnya, Pemerintah Provinsi Bali menetapkan Upah Minimum Provinsi (UMP) 2026 sebesar Rp3.207.459 per bulan, naik sekitar tujuh persen dari tahun sebelumnya, tetapi masih berada jauh di bawah berbagai estimasi Kebutuhan Hidup Layak yang mendekati Rp5 juta per bulan. Kedua peristiwa ini tidak memiliki hubungan sebab akibat secara langsung. UMP berlaku untuk seluruh provinsi, bukan untuk satu proyek tertentu.
Namun ketika dibaca berdampingan, keduanya memperlihatkan kontras mengenai cara kita mengukur keberhasilan ekonomi. Di satu sisi, keberhasilan dirayakan melalui besarnya investasi. Di sisi lain, kesejahteraan pekerja masih bergerak jauh lebih lambat. Pertanyaan yang layak diajukan bukanlah apakah salah satu menyebabkan yang lain, melainkan apakah keduanya sudah cukup untuk menggambarkan siapa yang sebenarnya memperoleh manfaat dari pertumbuhan ekonomi Bali.
Narasi mengenai KEK Kura Kura Bali hampir selalu dimulai dari daya saing. Indonesia perlu menarik lebih banyak investasi agar mampu bersaing dengan Malaysia, Thailand, atau Vietnam. Dalam kerangka ini, keberhasilan pembangunan biasanya diukur dari nilai investasi yang masuk dan jumlah lapangan kerja yang tercipta. Hingga triwulan pertama 2026, realisasi investasi di kawasan KEK Kura Kura Bali secara keseluruhan tercatat sekitar Rp1,62 triliun dengan penyerapan sekitar 2.146 tenaga kerja. Angka tersebut mencakup seluruh aktivitas pembangunan di kawasan seluas hampir 490 hektare, sehingga belum jelas secara terbuka apakah investasi Rp1,5 triliun milik Grand Outlet Bali sudah termasuk di dalamnya atau dicatat secara terpisah.
Ukuran semacam ini tentu penting. Namun angka investasi dan jumlah pekerja hanya menjelaskan seberapa besar aktivitas ekonomi yang tercipta, bukan bagaimana manfaatnya didistribusikan. Setiap pembangunan sesungguhnya lebih dari sekadar objek fisik yang dibangun dengan batu, beton, baja maupun bata. Ia adalah mekanisme yang mendistribusikan nilai ekonomi. Ia menentukan siapa yang memperoleh kenaikan nilai aset, siapa yang menerima upah, siapa yang membayar biaya infrastruktur, dan siapa yang akhirnya menanggung konsekuensi pembangunan.
Grand Outlet Bali dirancang sebagai anchor development bagi kawasan yang akan berkembang menjadi pusat residensial, pendidikan, pariwisata, dan komersial. Kehadiran pusat belanja premium seperti ini tidak hanya menarik pengunjung, tetapi juga meningkatkan daya tarik kawasan secara keseluruhan. Dalam banyak kasus, efek paling besar justru muncul pada kenaikan nilai tanah di sekitarnya.
Dalam ekonomi perkotaan, kenaikan nilai tanah akibat pembangunan sering dipahami sebagai unearned increment, yaitu nilai yang muncul bukan semata karena usaha pemilik lahan, melainkan karena investasi kolektif masyarakat melalui pembangunan infrastruktur, kebijakan publik, serta pertumbuhan kawasan. Atas dasar itulah berkembang prinsip land value capture, yaitu gagasan bahwa sebagian kenaikan nilai tersebut semestinya dapat kembali kepada publik melalui pajak, kontribusi pengembang, atau mekanisme lain untuk membiayai infrastruktur dan layanan masyarakat.
Pertanyaannya kemudian, apakah mekanisme semacam itu berlaku di KEK Kura Kura Bali?
Kerangka regulasi yang berlaku justru menunjukkan arah yang berbeda. Badan usaha di dalam KEK memperoleh berbagai insentif fiskal dan administratif, mulai dari pengurangan pajak daerah dan retribusi, fasilitas tax holiday, hingga berbagai kemudahan dalam proses pembangunan. Dengan demikian, ketika nilai tanah meningkat karena investasi yang masuk, ruang fiskal pemerintah daerah justru berpotensi mengecil. Alih alih menangkap sebagian kenaikan nilai tersebut untuk kepentingan publik, arsitektur insentif yang berlaku lebih banyak diarahkan untuk mengurangi beban investasi badan usaha.
Memang pemerintah daerah masih memiliki ruang melalui Peraturan Daerah untuk mengatur bentuk insentif maupun kewajiban tambahan bagi pengembang. Namun hingga kini belum tersedia informasi yang cukup terbuka mengenai apakah terdapat mekanisme kontribusi balik yang sebanding dengan manfaat ekonomi yang diterima kawasan. Pertanyaannya kemudian bukan lagi apakah land value capture dimungkinkan, melainkan mengapa kerangka insentif yang ada justru bergerak berlawanan dengan prinsip tersebut dan apakah ruang kebijakan di tingkat daerah cukup untuk mengoreksinya.
Cara kita mengukur keberhasilan pembangunan juga sering mengabaikan biaya yang menyertainya. Laporan investasi hampir selalu memuat besarnya modal dan jumlah tenaga kerja, tetapi jarang menghitung biaya sistemik yang ikut muncul sebagai konsekuensi pembangunan.
Energi adalah salah satunya. Bali masih bergantung pada sistem interkoneksi Jawa Bali untuk menjaga keandalan pasokan listrik, meskipun program Bali Mandiri Energi sedang dipercepat. Kawasan komersial baru berarti tambahan kebutuhan listrik yang bersifat permanen untuk pendingin udara, pencahayaan, eskalator, dan berbagai kegiatan operasional yang berlangsung hampir sepanjang hari. Hal yang sama berlaku bagi kebutuhan air, kapasitas jalan, dan infrastruktur publik lainnya. Beban tersebut memang tidak dapat dibebankan sepenuhnya kepada satu proyek, tetapi tetap merupakan biaya nyata yang harus ditanggung sistem secara keseluruhan. Pembangunan bukan hanya menghasilkan manfaat ekonomi, tetapi juga menciptakan kebutuhan investasi publik baru yang sering kali tidak muncul dalam laporan keberhasilan.
Hal serupa berlaku bagi tenaga kerja. Lapangan pekerjaan memang bertambah, tetapi kualitas pekerjaan sama pentingnya dengan jumlahnya. Belum ada data publik mengenai struktur upah pekerja di Grand Outlet Bali sehingga sulit menilai berapa besar nilai ekonomi yang benar benar kembali kepada pekerja dibandingkan dengan yang menjadi keuntungan pemilik modal. Yang dapat dikatakan secara bertanggung jawab adalah bahwa pengalaman sektor ritel dan pariwisata di Bali menunjukkan sebagian besar pekerjaan masih berada di sekitar tingkat upah minimum. Pada saat yang sama, hubungan ketenagakerjaan di dalam KEK mengikuti kerangka yang dibentuk melalui Undang Undang Cipta Kerja, yang memberikan fleksibilitas lebih besar bagi badan usaha. Tanpa keterbukaan data mengenai struktur upah dan produktivitas, setiap kesimpulan mengenai distribusi manfaat proyek ini tetap harus dipandang sebagai hipotesis yang memerlukan pembuktian lebih lanjut.
Pendukung proyek seperti ini sering mengemukakan adanya multiplier effect. Aktivitas ekonomi baru akan menggerakkan transportasi, logistik, kuliner, dan berbagai usaha pendukung lainnya. Argumen tersebut benar. Namun bertambahnya aktivitas ekonomi tidak otomatis berarti manfaatnya tersebar secara merata. Bahkan ketika ekonomi tumbuh, distribusi manfaat dapat tetap timpang apabila sebagian besar nilai tambah berhenti pada pemilik aset, sementara sebagian besar tenaga kerja hanya menerima upah tetap yang tidak ikut meningkat seiring kenaikan nilai tanah dan aset di sekitarnya.
Karena itu, pertanyaan apakah Bali masih membutuhkan mall baru sebenarnya bukanlah pertanyaan yang paling penting. Keputusan semacam itu pada akhirnya merupakan hasil perhitungan investor dan mekanisme pasar. Yang lebih relevan adalah bagaimana manfaat dan biaya pembangunan tersebut didistribusikan, serta instrumen apa yang dimiliki pemerintah untuk memastikan distribusi itu berlangsung secara lebih adil.
Dalam kasus Grand Outlet Bali, pola dasarnya relatif mudah dibaca. Pengembang berpotensi memperoleh kenaikan nilai aset melalui apresiasi lahan dan berbagai insentif yang melekat pada kawasan KEK. Pemerintah memperoleh legitimasi politik melalui masuknya investasi dan penciptaan lapangan kerja. Di sisi lain, sistem infrastruktur harus menanggung tambahan kebutuhan energi, air, dan jaringan pelayanan publik, sementara kesejahteraan tenaga kerja masih sulit dievaluasi karena data mengenai struktur upah belum terbuka.
Apabila pertanyaan mengenai distribusi manfaat benar benar ingin dijawab, setidaknya ada tiga langkah yang layak dipertimbangkan. Pertama, keterbukaan Peraturan Daerah yang mengatur insentif bagi KEK agar publik mengetahui hak dan kewajiban yang melekat pada badan usaha di kawasan tersebut. Kedua, kewajiban keterbukaan data struktur upah bagi badan usaha berskala besar sehingga keberhasilan pembangunan tidak hanya diukur dari jumlah tenaga kerja, tetapi juga dari kualitas kesejahteraan yang dihasilkan. Ketiga, evaluasi yang lebih eksplisit terhadap beban tambahan pada infrastruktur dasar seperti energi, air, dan jalan sebagai bagian dari penilaian manfaat ekonomi setiap proyek besar.
Pada akhirnya, pertanyaan paling penting setelah sebuah proyek selesai dibangun bukanlah berapa besar nilai investasinya, melainkan berapa besar nilai yang akhirnya kembali kepada masyarakat. Sebab setiap pembangunan bukan hanya menciptakan bangunan baru. Ia juga mendistribusikan kembali nilai ekonomi. Cara distribusi itulah yang pada akhirnya menentukan apakah Bali benar benar sedang membangun kesejahteraan bersama, atau sekadar menambah nilai aset bagi sebagian kecil pihak.
