Denpasar tidak lagi sama seperti dua atau tiga dekade lalu. Sebagai ibu kota Provinsi Bali sekaligus pusat pemerintahan, perdagangan, pendidikan, dan jasa, kota ini terus menjadi tujuan masyarakat dari berbagai daerah untuk mencari pekerjaan, menempuh pendidikan, maupun membangun kehidupan baru.
Pertumbuhan aktivitas tersebut membawa konsekuensi yang tidak dapat dihindari. Kebutuhan ruang terus meningkat, sementara luas wilayah kota tidak bertambah. Di tengah kondisi itu, harga tanah mengalami kenaikan dan kepemilikan rumah tapak menjadi semakin sulit dijangkau oleh sebagian masyarakat, terutama generasi muda.
Fenomena ini kemudian memunculkan kembali diskusi mengenai hunian vertikal atau rumah susun sebagai salah satu alternatif penyediaan tempat tinggal di kawasan perkotaan. Namun, pertanyaan yang muncul tidak sesederhana apakah rumah susun perlu dibangun atau tidak. Di Bali, persoalan hunian juga berkaitan erat dengan budaya bermukim, tata ruang, hingga identitas masyarakat yang selama ini hidup dalam pola permukiman berbasis pekarangan atau natah.
Denpasar Semakin Padat
Data Badan Pusat Statistik (BPS) Kota Denpasar tahun 2025 menunjukkan jumlah penduduk Kota Denpasar telah mencapai lebih dari 760 ribu jiwa. Dengan luas wilayah yang relatif terbatas, kepadatan penduduk kota ini mencapai sekitar 5.369 jiwa per kilometer persegi.
Kepadatan tersebut tidak tersebar merata. Denpasar Barat menjadi wilayah dengan kepadatan tertinggi, mencapai lebih dari 8.000 jiwa per kilometer persegi. Sementara itu, Denpasar Utara berada di posisi berikutnya, disusul Denpasar Timur dan Denpasar Selatan.
Angka tersebut menggambarkan bahwa aktivitas penduduk semakin terkonsentrasi di kawasan perkotaan. Selain penduduk tetap, Denpasar juga menjadi tujuan masyarakat dari berbagai daerah di Bali maupun luar Bali yang datang untuk bekerja, membuka usaha, atau mengakses layanan pendidikan dan kesehatan.
Dalam beberapa tahun terakhir, dinamika penduduk semakin kompleks. Arus kedatangan berasal dari kabupaten lain di Bali dan berbagai daerah di Indonesia Timur. Kondisi tersebut ikut meningkatkan kebutuhan terhadap tempat tinggal yang dekat dengan pusat aktivitas ekonomi.
Di lapangan, kebutuhan hunian itu tercermin dari menjamurnya rumah kos, kontrakan, dan perumahan baru di berbagai sudut kota. Gang-gang yang dahulu didominasi rumah tinggal kini banyak berubah menjadi kawasan kos-kosan untuk pekerja maupun mahasiswa.
Namun, bertambahnya kebutuhan hunian tidak selalu diikuti dengan kemampuan masyarakat untuk membeli rumah.
Harga Tanah Terus Menanjak
Di sejumlah kawasan Denpasar, harga tanah saat ini telah mencapai angka yang sulit dibayangkan oleh sebagian masyarakat berpenghasilan menengah.
Di kawasan Renon yang menjadi pusat pemerintahan Provinsi Bali, harga tanah di jalan utama dapat mencapai Rp18 juta hingga Rp25 juta per meter persegi. Di Sanur yang berkembang sebagai kawasan wisata dan hunian premium, harga tanah berkisar Rp15 juta hingga Rp22 juta per meter persegi.
Bahkan untuk lahan komersial di kawasan strategis seperti koridor Bypass Ngurah Rai, harga tanah dapat melampaui Rp30 juta per meter persegi.
Kondisi serupa juga terlihat di Denpasar Barat. Kawasan Teuku Umar, Mahendradatta, dan Imam Bonjol yang berkembang sebagai pusat bisnis memiliki harga tanah yang dapat mencapai Rp20 juta hingga Rp25 juta per meter persegi.
Sementara itu kawasan yang relatif lebih terjangkau seperti Denpasar Utara tetap menunjukkan tren harga yang tidak bisa dikatakan murah. Di sejumlah kawasan permukiman, harga tanah berkisar antara Rp5 juta hingga Rp9 juta per meter persegi.
Meski berasal dari kompilasi data pasar properti sekunder, angka-angka tersebut memberikan gambaran bahwa kepemilikan tanah di kawasan perkotaan semakin membutuhkan modal besar.
Bagi masyarakat yang baru memasuki dunia kerja, membeli sebidang tanah sekaligus membangun rumah tapak menjadi tantangan yang semakin berat.
Rumah Tapak tidak Lagi Mudah
Dalam tradisi masyarakat Bali, rumah bukan sekadar bangunan tempat tinggal.
Rumah merupakan ruang sosial dan budaya yang menghubungkan keluarga dengan leluhur, desa adat, dan lingkungan sekitarnya. Karena itu, konsep rumah tradisional Bali umumnya dibangun dalam satu pekarangan yang memuat berbagai fungsi sekaligus, mulai dari tempat tinggal hingga ruang upacara keagamaan.
Model seperti ini membutuhkan lahan yang cukup luas.
Di tengah harga tanah yang terus meningkat, banyak keluarga muda menghadapi dilema. Di satu sisi mereka ingin mempertahankan pola hunian yang diwariskan secara turun-temurun. Di sisi lain, kemampuan ekonomi sering kali tidak lagi memungkinkan untuk memiliki lahan seluas generasi sebelumnya.
Situasi tersebut memunculkan berbagai bentuk adaptasi. Sebagian masyarakat memilih membangun rumah dengan ukuran lebih kecil. Sebagian lainnya tinggal di rumah keluarga besar. Tidak sedikit pula yang memilih tinggal di rumah kos atau kontrakan karena belum mampu membeli rumah sendiri.
Dalam konteks inilah gagasan mengenai hunian vertikal mulai mendapatkan perhatian.
Hunian Vertikal Mulai Dilirik
Di banyak kota besar Indonesia, rumah susun dan apartemen berkembang sebagai jawaban atas keterbatasan lahan. Jakarta, Surabaya, Bandung, hingga Makassar telah lebih dahulu mengembangkan pola hunian vertikal untuk menampung kebutuhan penduduk perkotaan.
Namun Bali memiliki karakteristik yang berbeda. Peraturan tata ruang di Bali membatasi tinggi bangunan sekitar 15 meter atau setara empat lantai. Regulasi tersebut dibuat untuk menjaga lanskap budaya, kesucian pura, dan identitas visual Pulau Dewata.
Akibatnya, apartemen dan rumah susun di Bali tidak berkembang dalam bentuk gedung pencakar langit sebagaimana yang terlihat di Jakarta. Sebagian besar hunian vertikal di Bali berbentuk bangunan rendah yang tetap mengadopsi unsur arsitektur lokal.
Pemerintah juga mulai memperkenalkan sejumlah proyek rumah susun yang ditujukan bagi kelompok tertentu. Di Denpasar, misalnya, terdapat rencana pembangunan Rumah Susun Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) di kawasan Sesetan. Proyek tersebut direncanakan berdiri di atas lahan milik Pemerintah Provinsi Bali dengan kapasitas sekitar 60 unit hunian.
Selain itu, telah terdapat rumah susun untuk pegawai Kementerian Keuangan di kawasan Renon serta sejumlah rusun yang diperuntukkan bagi aparatur sipil negara dan mahasiswa. Meski demikian, muncul pertanyaan yang lebih mendasar. Apakah pembangunan hunian vertikal memang merupakan jawaban atas kebutuhan ruang di Denpasar? Ataukah persoalannya justru berada pada aspek lain seperti tata ruang, distribusi penduduk, hingga pengelolaan kota?
Pertanyaan inilah yang menjadi perhatian Dosen Arsitektur Universitas Warmadewa, Gede Mahaputra. Menurutnya, diskusi mengenai rumah susun tidak boleh dimulai dari asumsi bahwa Denpasar telah kehabisan ruang, melainkan harus berangkat dari data dan pemahaman yang utuh mengenai cara masyarakat Bali hidup dan bermukim.
Hunian Vertikal Bukan Sekadar Soal Bangunan, tetapi Cara Masyarakat Bali Bermukim
Di tengah meningkatnya kebutuhan hunian di kawasan perkotaan, pembangunan rumah susun kerap dipandang sebagai solusi yang dianggap paling rasional. Lahan yang semakin terbatas dinilai dapat diatasi dengan membangun ke atas sehingga lebih banyak orang dapat tinggal dalam satu kawasan.
Namun, menurut Mahaputra, persoalan hunian di Bali tidak dapat dipandang semata-mata dari sisi fisik bangunan. Ia menilai pembahasan mengenai rumah susun harus dimulai dengan memahami cara masyarakat Bali memaknai tempat tinggal.
Menurutnya, banyak orang menyamakan antara kebutuhan bermukim dengan kebutuhan bekerja, padahal keduanya merupakan dua hal yang berbeda.
“Saat orang bermukim, dia terikat dengan tanahnya, terikat dengan desa adat, dengan kahyangan tiga, dan seluruh sistem sosial yang ada di sana. Berbeda ketika seseorang datang ke kota untuk bekerja. Tempat tinggalnya di kota belum tentu menjadi tempat dia bermukim secara budaya,” ujarnya.
Mahaputra menjelaskan, dalam tradisi masyarakat Bali dikenal istilah wong pedunungan, yaitu masyarakat yang datang ke wilayah lain untuk mencari penghidupan, tetapi masih memiliki keterikatan dengan desa asalnya. Menurutnya, kondisi tersebut telah berlangsung sejak lama dan bukan merupakan fenomena baru.
Pada masa lalu, petani Bali bahkan memiliki dua tempat tinggal. Mereka memiliki rumah di desa sebagai pusat kehidupan adat dan keluarga, sementara di lahan pertanian mereka membangun kubu atau pondok sederhana untuk ditempati selama menggarap sawah.
“Mereka akan tinggal di kubu selama bekerja. Ketika ada upacara adat atau kewajiban di desa, mereka kembali ke kampungnya. Jadi sejak dulu sebenarnya masyarakat Bali sudah mengenal pola tinggal yang berbeda antara tempat bekerja dan tempat bermukim,” jelasnya.
Karena itu, ia mengingatkan agar masyarakat tidak terburu-buru menyimpulkan bahwa pola rumah tradisional Bali sudah tidak lagi relevan hanya karena muncul kebutuhan hunian di kawasan perkotaan. Menurut Mahaputra, rumah dengan konsep natah bukan berarti tidak cocok diterapkan di Denpasar. Sebaliknya, konsep tersebut tetap relevan bagi masyarakat yang memang memiliki keterikatan adat di kota tersebut.
“Kalau orang Denpasar memang desa adatnya di Denpasar, tentu rumah dengan pola natah tetap relevan. Jangan langsung mengatakan konsep tradisional sudah tidak cocok lagi,” katanya.
Sebaliknya, bagi masyarakat yang datang ke Denpasar hanya untuk bekerja, rumah atau tempat tinggal di kota dapat dipahami sebagai ruang sementara untuk memenuhi kebutuhan hidup, bukan pengganti rumah adat yang dimiliki di daerah asal. Dalam konteks tersebut, menurutnya, bentuk hunian dapat beragam, mulai dari rumah kos, kontrakan, hingga rumah susun.
“Jangan dipaksakan semua orang harus membangun pola natah. Itu cara berpikir yang kurang tepat. Bentuk hunian bisa berbeda sesuai kebutuhan hidupnya,” ujarnya.
Tidak Semua Persoalan Harus Dijawab dengan Rumah Susun
Meningkatnya harga rumah dan sulitnya memperoleh tempat tinggal sering kali dijadikan alasan untuk mendorong pembangunan hunian vertikal. Namun Mahaputra mengingatkan bahwa sebelum menentukan solusi, pemerintah perlu memastikan terlebih dahulu akar persoalan yang sebenarnya.
Ia menilai pertanyaan mengenai apakah Denpasar masih mampu menampung penduduk tidak dapat dijawab hanya berdasarkan kesan bahwa kota terasa semakin padat. Menurutnya, pemerintah harus memiliki data mengenai jumlah pendatang, asal daerah mereka, alasan kedatangan, hingga kemampuan kota dalam menyediakan layanan dasar.
“Kalau kita berbicara daya tampung, kita harus tahu dulu berapa orang yang datang, kenapa mereka datang, berapa yang menetap, berapa yang kembali lagi, kemudian bagaimana kapasitas kota. Semua itu harus dihitung,” imbuhnya.
Mahaputra mencontohkan sejumlah kota di dunia yang menerapkan berbagai persyaratan bagi penduduk baru, mulai dari kepemilikan pekerjaan, tingkat pendidikan, hingga adanya penjamin sebagai bagian dari strategi pengelolaan kota.
Harga Kos Naik, Rumah Susun belum Tentu Menjadi Jawaban
Di sisi lain, tingginya harga sewa rumah kos di Denpasar juga menjadi perhatian. Mahaputra mengakui meningkatnya permintaan hunian memang mendorong kenaikan harga melalui mekanisme pasar. Semakin banyak orang yang membutuhkan tempat tinggal, sementara jumlah hunian terbatas, harga akan bergerak naik secara alami. Namun, ia menilai kondisi tersebut tidak otomatis berarti pembangunan rumah susun komersial menjadi solusi terbaik.
Menurutnya, hingga saat ini minat pengembang lokal untuk membangun hunian vertikal masih relatif rendah meskipun regulasi Bali masih memungkinkan pembangunan hingga sekitar empat lantai. “Kalau nanti dibuka peluang yang lebih besar, justru investor besar yang kemungkinan masuk. Orang lokal bisa tersingkir karena mereka tidak memiliki akses modal yang sama.”
Ia mengingatkan adanya risiko displacement, yaitu tersingkirnya masyarakat lokal akibat masuknya pemilik modal besar. Lebih jauh lagi, Mahaputra juga mengkhawatirkan rumah susun berubah menjadi instrumen investasi.
Unit-unit hunian yang seharusnya diperuntukkan bagi masyarakat lokal berpotensi dibeli oleh investor, kemudian disewakan kembali kepada wisatawan atau ekspatriat sehingga tujuan awal pembangunan rumah susun tidak tercapai. “Kalau itu terjadi, rumah susun tidak lagi menyelesaikan persoalan masyarakat lokal. Yang terjadi justru spekulasi.”
Menurutnya, apabila pemerintah ingin mengembangkan rumah susun, maka mekanisme kepemilikan maupun pemanfaatannya harus dirancang secara ketat agar benar-benar menyasar kelompok yang membutuhkan, bukan menjadi komoditas investasi.
Benarkah Denpasar Mengalami Krisis Ruang?
Di tengah meningkatnya kepadatan penduduk dan harga tanah yang terus merangkak naik, muncul anggapan bahwa Denpasar mulai mengalami krisis ruang. Tidak sedikit pihak yang kemudian menjadikan pembangunan hunian vertikal sebagai solusi yang dianggap paling logis untuk menjawab keterbatasan lahan di kawasan perkotaan.
Namun, Gede Mahaputra mengingatkan agar kesimpulan tersebut tidak diambil secara tergesa-gesa. Menurutnya, istilah “krisis ruang” harus dibuktikan melalui kajian akademik yang didukung data yang terukur, bukan sekadar berdasarkan persepsi bahwa kota terasa semakin padat.
“Orang yang mengatakan Denpasar kehabisan ruang sering kali tidak punya data. Saya juga tidak akan mengatakan kelebihan atau kekurangan ruang karena saya tidak memegang datanya,” ujarnya.
Baginya, setiap pernyataan mengenai daya tampung kota harus diawali dengan penghitungan yang jelas. Pemerintah perlu mengetahui jumlah penduduk yang datang, karakteristik mereka, kebutuhan ruang yang muncul, hingga kemampuan kota dalam menyediakan layanan dasar. Tanpa data tersebut, kebijakan yang diambil berisiko melahirkan persoalan baru.
Mahaputra bahkan mengibaratkan kondisi itu melalui kisah Pedanda Baka, cerita rakyat yang mengisahkan seekor bangau yang menakut-nakuti ikan dengan mengatakan kolam tempat mereka hidup akan segera mengering. Dengan alasan ingin menyelamatkan mereka, bangau justru membawa ikan satu per satu untuk dimangsa.
Menurutnya, kisah tersebut menjadi pengingat agar masyarakat tidak mudah percaya pada narasi yang belum didukung fakta. “Saya khawatir isu bahwa Denpasar kehabisan ruang justru digunakan untuk membenarkan pembangunan-pembangunan tertentu. Kalau semua orang percaya tanpa data, nanti solusi yang muncul selalu sama, yaitu membangun gedung-gedung tinggi,” imbuhnya.
Bagi Mahaputra, persoalan perkotaan tidak selalu berkaitan dengan kurangnya ruang. Kemacetan, misalnya, belum tentu terjadi karena jumlah penduduk yang terlalu banyak. Bisa jadi persoalannya justru terletak pada tata ruang yang kurang optimal, distribusi pusat aktivitas yang tidak merata, maupun sistem transportasi publik yang belum mampu melayani kebutuhan masyarakat.
“Jangan-jangan yang bermasalah bukan ruangnya, tetapi pengelolaannya,” ujarnya. Karena itu, menurutnya, membangun rumah susun tanpa memahami akar persoalan hanya akan memindahkan masalah dari satu bentuk ke bentuk yang lain.
Menyesuaikan Hunian Vertikal dengan Identitas Bali
Sejumlah kajian akademik juga menunjukkan bahwa hunian vertikal di Bali tidak harus menghilangkan identitas arsitektur lokal.
Penelitian yang diterbitkan dalam Jurnal Undagi Universitas Warmadewa menawarkan konsep rumah susun yang tetap mengakomodasi nilai-nilai budaya Bali melalui penerapan prinsip Tri Mandala, yaitu pembagian ruang berdasarkan tingkat kesakralan dan fungsi. Pendekatan tersebut dipadukan dengan konsep Harmony in Community, yang menekankan pentingnya ruang komunal sebagai tempat membangun interaksi sosial antarwarga.
Selain itu, penelitian tersebut juga mengusulkan penerapan prinsip arsitektur bioklimatik agar bangunan mampu beradaptasi dengan kondisi iklim tropis Bali melalui pencahayaan alami, sirkulasi udara yang baik, serta penggunaan material yang sesuai dengan lingkungan.
Konsep tersebut menunjukkan bahwa pembangunan hunian vertikal tidak harus meniru model apartemen bertingkat tinggi yang berkembang di kota-kota metropolitan. Sebaliknya, rumah susun di Bali dapat dirancang dengan tetap menghormati nilai budaya, karakter masyarakat, dan kondisi lingkungan setempat.
Meski demikian, Mahaputra menegaskan bahwa desain yang baik saja belum cukup. Menurutnya, setiap kebijakan pembangunan harus diawali dengan kajian akademik yang kuat.
“Setiap kebijakan idealnya lahir dari kajian. Kajian itu harus berbasis data lapangan yang terukur dan akurat. Kalau kebijakan dibuat tanpa data, itu yang berbahaya.” Ia menilai pemerintah perlu memastikan terlebih dahulu apakah persoalan utama Denpasar memang terletak pada keterbatasan lahan, atau justru pada tata ruang, sistem transportasi, distribusi pusat kegiatan, hingga akses masyarakat terhadap hunian yang layak.
Diskusi mengenai rumah susun di Denpasar pada akhirnya bukan hanya berbicara mengenai pembangunan gedung bertingkat. Persoalan ini menyangkut bagaimana sebuah kota tumbuh tanpa mengabaikan identitas budaya masyarakat yang telah hidup di dalamnya selama berabad-abad.
Di satu sisi, meningkatnya kepadatan penduduk dan harga tanah menuntut adanya inovasi dalam penyediaan hunian. Di sisi lain, setiap solusi perlu disusun secara hati-hati agar tidak melahirkan persoalan baru, mulai dari tersingkirnya masyarakat lokal, spekulasi properti, hingga bergesernya nilai-nilai sosial yang selama ini menjadi bagian dari kehidupan masyarakat Bali.
Bagi Mahaputra, rumah susun bukanlah konsep yang harus ditolak. Namun, keberadaannya juga tidak boleh diposisikan sebagai jawaban tunggal atas seluruh persoalan perkotaan.
Sebelum memutuskan membangun lebih banyak hunian vertikal, pemerintah perlu memastikan bahwa setiap kebijakan lahir dari data yang akurat, kajian yang komprehensif, dan pemahaman terhadap budaya masyarakat yang akan menghuni ruang tersebut. Sebab, membangun kota bukan semata-mata menambah jumlah bangunan, melainkan merancang ruang hidup yang mampu menjawab kebutuhan masyarakat tanpa kehilangan jati dirinya.
Referensi:
View of Perencanaan dan Perancangan Rumah Susun Co-Living di Denpasar
