Kenapa Makin Banyak Villa Berdiri di Lahan Sawah Dilindungi, Tidak Kantongi Izin?

Baru-baru ini Dewan Perwakilan Rakyat Daerah (DPRD) Bali menemukan 45 tempat usaha yang diduga ilegal di sepanjang pesisir dan tepi jurang Pantai Bingin, Desa Pecatu. Belum lama pula Parq Ubud ditutup atas dugaan alih fungsi lahan pertanian. Kesamaan dua kasus ini adalah permasalahan perizinan.

Kasus permasalahan perizinan di Bali tidak berhenti sampai di sana. Baru-baru ini terjadi penyegelan vila di Ubud. Vila tersebut bernama Green Flow Villas, berlokasi di Jalan Raya Sayan, Kecamatan Ubud, Kabupaten Gianyar.

Green Flow Villas berdiri di tengah-tengah lahan sawan. Akses masuknya melalui jalan kecil berbatu. Patokan arahnya adalah Pura Masceti. Saat masuk dari jalan utama, tampak kompleks vila warna putih berjejer di sepanjang jalan.

Saya mengunjungi Green Flow Villas pada 11 Juli 2025. Saat itu, garis polisi membentang sepanjang bangunan vila. Sebuah papan berwarna merah putih terpasang di depan bangunan, isinya pemberitahuan dari Pemerintah Kabupaten Gianyar bahwa tempat usaha PT Bali Investments Group (Green Flow) ditutup karena melanggar sejumlah peraturan. Sebanyak enam peraturan dilanggar oleh pihak Green Flow Villas, sebagai berikut.

Peraturan Daerah Kabupaten Gianyar Nomor 15 Tahun 2015 tentang Ketertiban Umum dan Ketentraman Masyarakat
Peraturan Daerah Kabupaten Gianyar Nomor 1 Tahun 2020 tentang Perlindungan Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan
Peraturan Daerah Kabupaten Gianyar Nomor 1 Tahun 2022 tentang Penyelenggaraan Bangunan Gedung
Peraturan Daerah Kabupaten Gianyar Nomor 2 Tahun 2022 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko
Peraturan Daerah Kabupaten Gianyar Nomor 2 Tahun 2023 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Gianyar
Peraturan Bupati Gianyar Nomor 7 Tahun 2023 tentang Rencana Detail Tata Ruang Kecamatan Ubud

Green Flow Villas memiliki lima gedung. Gedung utama terletak di belakang Pura Masceti. Posisinya sangat berhimpitan dengan pura. Bahkan, jalan kavling milik Green Flow Villas lebih tinggi dibandingkan natah (halaman) Pura Masceti.

Saat mengunjungi vila tersebut, gedung 1, gedung 2, dan gedung 3 (lihat pada gambar) telah rampung dan tampak siap untuk dihuni. Sementara, sebagian gedung 4 dan gedung 5 masih dalam tahap pembangunan.

Tampaknya sebelum penyegelan dilakukan, pihak vila masih belum selesai membangun seluruh hunian. Beberapa material bangunan juga masih tergeletak. Bahkan, ada hunian pekerja proyek yang masih berdiri. Di ujung jalan akses vila juga terlihat pagar dengan material plastik, seolah menutup akses ke sawah yang berlokasi di sebelahnya.

Dilihat dari beberapa situs perjalanan, pihak pemasaran Green Flow Villas menawarkan hunian dengan panorama sawah yang hijau. Satu hunian ditawarkan dengan harga berkisar Rp2.5 juta. Penilaian di Google Maps pun cukup tinggi, yaitu 4.1 dengan 152 penilaian dari pengguna.

Kronologi penyegelan Green Flow Villas

Setelah dikonfirmasi ke Plt. Kasatpol PP Gianyar, I Made Arianta, terdapat dua penyegelan di Green Flow Villas. Penyegelan pertama dilakukan oleh Polda Bali, sedangkan penyegelan kedua dilakukan oleh Pemerintah Kabupaten Gianyar.

Kabid Humas Polda Bali, Ariasandy menjelaskan bahwa Polda Bali menemukan tindak pidana alih fungsi lahan yang dilakukan oleh Green Flow Villas. Vila tersebut diduga terbangun di Sub Zona Tanaman Pangan (P-1), yaitu pada Lahan Sawah Dilindungi (LSD) dan Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan (LP2B).

“Sehingga dengan adanya kejadian tersebut, dilaporkan untuk dilakukan penindakan sesuai dengan hukum yang berlaku. Bahwa pada hari Kamis tanggal 12 Juni 2025, penyidik Ditreskrimsus Polda Bali telah melakukan pemasangan police line di TKP demi mengamankan status quo selama proses penyidikan,” tulis Ariasandy dalam pesan singkat yang dikirimkan kepada wartawan Detik Bali. Polda Bali memasang garis polisi pada gedung 3, gedung 4, dan gedung 5.

Sementara itu, dari kronologi yang dijelaskan Arianta ditemukan bahwa Dinas Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) telah mengirimkan surat peringatan kepada Green Flow Villas pada 22 April 2024. “Sebagian gedung mereka, gedung 1, gedung 2 ada pada zona pariwisata. Gedung 3, gedung 4, gedung 5 ada di zona tanaman pangan. Dan minta agar kegiatan itu dihentikan,” ungkap Arianta menyebutkan isi surat peringatan tersebut.

Secara kawasan, gedung 1 dan gedung 2 memang zona pariwisata, tetapi jarak radius kesuciannya tidak memenuhi. Seharusnya, jarak radius kesucian pura minimal sepanjang 25 meter untuk bangunan yang tidak bertingkat, sedangkan bangunan bertingkat minimal 50 meter. Namun, realitanya gedung 1 dan gedung 2 dibangun dengan jarak kurang dari 25 meter dari Pura Masceti.

Selain berdiri di kawasan Sub Zona Tanaman Pangan (P-1) dan melanggar kawasan suci pura, Green Flow Villas ternyata tidak mengantongi Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Padahal, dalam pendaftaran berusaha seharusnya Green Flow Villas memiliki IMB sebelum mendirikan bangunan. Dilansir dari situs OSS, IMB diperlukan dalam hal pelaku usaha yang bertindak sebagai pemilik bangunan gedung, berkeinginan membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan gedung. Idealnya, IMB dimiliki sebelum memulai proyek konstruksi.

Ketika ditanya terkait pendirian bangunan sebelum mengantongi IMB, Arianta menyebut karena Green Flow Villas melakukan pelanggaran. “Sejak tahun 2024 begitu dilihat ada indikasi kegiatan pembangunan di sana, teratensi sudah turun. Sudah diberikan himbauan, pembinaan, himbauan, pembinaan. Tidak begitu kita temukan langsung kita tutup karena ada SOP penerapan penegakan Perda,” terang Arianta.

Lebih lanjut, Arianta menjelaskan bahwa pihaknya tidak mampu melihat setiap jengkal tanah Gianyar setiap waktu. Terlebih lagi, Green Flow Villas lokasinya jauh dari jalan umum yang biasanya dilewati. “Jadi kalau pertanyaannya kok tidak punya izin sudah membangun, jawabannya karena mereka melanggar,” imbuhnya.

Sejak surat peringatan terbit pada April 2024, pihak Pemkab Gianyar melakukan himbauan dan pembinaan kepada Green Flow Villas. Kegiatan pembinaan pertama dilakukan pada 2 Mei 2024 untuk memberi penegasan tentang pelanggaran yang dilakukan. Menurut penuturan Arianta, gedung Green Flow Villas belum berdiri seperti sekarang ketika pembinaan dilakukan.

Kemudian, pemasangan baliho dilakukan pada 14 Juni 2024 yang berisi pemberitahuan penghentian kegiatan. Meski telah dipasang baliho pemberitahuan, Arianta mengungkapkan masih ada kegiatan yang berlangsung. “Saat didatangi anggota, di sana kosong. Tapi balik anggota mungkin ada lagi kegiatan. Kita nggak tahu bagaimana mekanisme itu bisa terjadi,” jelasnya.

Upaya himbauan dan pembinaan berproses selama setahun, hingga terbit surat peringatan sebanyak tiga kali dari Desember 2024 hingga Januari 2025. SK Bupati terkait penutupan kegiatan usaha baru terbit pada 19 Juni 2025. “Dari tanggal 19 Juni sampai tanggal 22 kita berikan kesempatan pada mereka untuk mengosongkan seluruh tempat yang mereka tutup,” terang Artana. Penutupan dan penyegelan dalam rangka penetapan sanksi administrasi dilakukan pada 23 Juni 2025.

Hingga saat ini, proses pidana dan hukum terhadap Green Flow Villas masih berlangsung. Artana pun mengaku pihaknya masih memantau vila tersebut untuk memastikan tidak ada kegiatan di lokasi itu.

Green Flow Villas pernah dituntut pekaseh dan pengempon pura

Ketika menelusuri mesin pencari dengan kata kunci “kasus Green Flow Villas”, muncul sebuah artikel berjudul Pura Beji Dibongkar, Lahan Subak Dicaplok Investor Asing, Pengempon Geram Sebut ‘Penistaan Agama’.

Artikel tersebut dirilis pada 24 Januari 2023. Isinya mengenai tuntutan yang dilayangkan oleh 10 pengempon dan pekaseh Pura Masceti kepada Green Flow Villas. Mengonfirmasi terkait tuntutan ini, saya menemui I Gusti Ngurah Gede selaku Ketua Pekaseh.

Ketika ditemui di kediamannya, Gede menjelaskan secara rinci kronologi kejadian saat itu. Tertanggal 22 September 2020, I Gusti Ngurah Gede selaku Pekaseh Subak Gede menandatangani perjanjian mengenai Perjanjian Kerja Sama dan Pemberian Penggunaan Akses Jalan Pura Masceti dengan Felix Demin selaku investor.

Dalam perjanjian yang ditandatangani kedua belah pihak, Gede mengaku bahwa yang tertulis di atas kertas adalah penggunaan jalan di Pura Masceti seluas 12 x 5 meter. Namun, realita di lapangan berbeda dengan perjanjian tersebut. Pihak investor nyatanya menggunakan jalan di Pura Masceti seluas 40 x 5 meter. Jumlahnya tiga kali lipat dibanding yang tertuang di atas kertas.

Pada perjanjian yang ditandatangani oleh Gede, Felix Demin mengaku hanya membangun hunian pribadi. “Sesuai dengan keterangan pihak Green Flow niki, cuma dia ngontrak dangin pura bedik (sedikit), cuma 6 are untuk membangun rumah pribadi. Makanya kita berikan hak guna jalan,” terang Gede.

Dilansir dari Bali Berkarya, perjanjian tersebut ternyata tidak mendapatkan persetujuan dari anggota pekaseh lainnya. Akhirnya, tuntutan pun dilayangkan karena adanya penembokan jalan dari Pura Masceti ke Pura Beji, pembangunan gudang mesin air dengan mempergunakan wantilan, serta pembuatan senderan di pinggir kali yang menghilangkan akses subak.

Ketika diperiksa dalam kasus tahun 2023 pun Gede mengakui bahwa dirinya dibohongi oleh investor. Kasus tersebut berjalan hingga satu tahun lamanya. Tuntutan pekaseh dan pengempon pura berakhir ditolak oleh pengadilan.

Sebagai gantinya, pada 30 April 2024 pihak Felix Demin dan kelompok pekaseh dimediasi oleh Parisada Hindu Dharma Indonesia (PHDI) Gianyar dan Denpasar. Mediasi tersebut menghasilkan kesepakatan sebagai berikut.

Terkait dengan permasalahan jalan di Pura Masceti dengan ukuran 40 x 5 meter sudah diselesaikan dengan musyawarah mufakat dan tidak ada tuntutan lagi dari masyarakat serta Pekaseh Pura Masceti.
Punia setiap Piodalan di Pura Masceti berupa beras sejumlah 150 kg dan daging babi sejumlah 150 kg.
Sumbangan listrik dan air ke Pura Masceti dari PT Investment SFG.
Restorasi wantilan Pura Masceti dengan mengajukan proposal pembangunan sesuai dengan kemampuan PT Investment SFG.
Restorasi penyengker Pura Masceti dan Pura Beji dengan mengajukan proposal pembangunan sesuai dengan kemampuan PT Investment SFG.
PT Investment SFG bersedia memberikan kontribusi bulanan Rp100.000 per villa hanya kepada Pura Masceti, Desa Sayan, Kabupaten Gianyar.

Kesepakatan tersebut ditandatangani oleh Felix Demin dan 10 pekaseh. Namun, menurut keterangan Gede, pihak Felix Demin baru memberikan punia piodalan, sedangkan restorasi pura belum dilakukan. Ia menduga karena adanya permasalahan izin.

Menurut keterangan Gede, pengempon Pura Masceti berjumlah 796 orang yang tersebar di beberapa wilayah, mulai dari Singakerta, Tebongkang, Sayan, Tunon, dan Kengetan.

Tentang Green Flow Villas

Pihak Satpol PP maupun Ketua Pekaseh tidak tahu menahu terkait tahun pasti dibangunnya Green Flow Villas. Saya mencoba menelusuri jejak pembangunannya melalui satelit Google Earth. Gambar histori bisa dilihat pada video di bawah atau dengan mengakses tautan berikut. Aktifkan fungsi historical imagery di Google Earth untuk melihat perbandingan satelit dari tahun ke tahun.

Berdasarkan gambar satelit, pada Agustus 2020, kawasan sekitar Pura Masceti masih dipenuhi sawah. Pembangunan gedung 1 (luas: 0.4 ha) baru terlihat pada Februari 2021. Kemungkinan pembangunan dilakukan setelah adanya tanda tangan perjanjian Felix Demin dengan I Gusti Ngurah Gede terkait Perjanjian Kerja Sama dan Pemberian Penggunaan Akses Jalan Pura Masceti. Lokasi pembangunan pertama adalah gedung 1 yang berlokasi di sebelah timur Pura Masceti.

Pembangunan gedung 2 (luas: 0.22 ha) dan gedung 3 (0.04 ha) terlihat pada Juni 2022. Lokasinya berada di sebelah utara dan selatan Pura Masceti. Pada Desember 2022, gedung 1 tampak sudah rampung dan memulai kegiatan usahanya. Saat itu juga gedung 4 (luas: 0.25 ha) dan gedung 5 (0.43 ha) mulai dibangun. Kemungkinan pada periode ini pihak pekaseh dan pengempon Pura Masceti menyadari adanya pelanggaran kawasan suci pura. Tahun 2023, pembangunan tetap dilanjutkan hingga data satelit terakhir menunjukkan tahun 2025.

Sementara itu, gambar satelit tahun 2024 tidak ditemukan. Namun, satelit terakhir menunjukkan bahwa gedung 1, gedung 2, dan gedung 3 sudah jadi. Sementara, sebagian gedung 4 masih dalam proses pembangunan. Seluruh gedung 5 pun masih dalam proses pembangunan.

Jika dilihat dari satelit, kawasan sekitar Green Flow Villas merupakan kawasan sawah hijau. Ketika mengunjungi lokasi tampak penduduk lokal yang berlalu lalang menuju ladang sawahnya.

Menurut penuturan pemilik warung kecil di dekat vila, Green Flow Villas telah lama beroperasi, pengunjung vila pun kerap belanja di warungnya. Dilihat dari ulasan Google Maps, ulasan paling lama ditulis tiga tahun lalu, tepatnya pada tahun 2022. Kemungkinan pada saat itu telah dilakukan kegiatan usaha di gedung 1 yang dibangun pada Februari 2021. Maka, dapat disimpulkan bahwa pihak Pemerintah Kabupaten Gianyar baru mengetahui adanya aktivitas usaha di kawasan tersebut setelah dua tahun lamanya Green Flow Villas beroperasi.

Green Flow Villas berdiri di bawah PT Bali Investments Group yang dimiliki oleh Felix Demin. Felix Demin merupakan pengusaha asal Rusia yang telah tinggal dan bekerja di Bali selama 12 tahun. Dalam situs resmi PT Bali Investments Group, diketahui bahwa Green Flow Villas memiliki 51 kompleks villa. Dilansir dari akun Instagramnya, vila ini sempat memenangkan penghargaan Asia Pacific Property pada tahun 2022.

Saya mencoba mengonfirmasi terkait penutupan ini kepada pihak villa. “We are still in the process of obtaining permits from the government (kami masih dalam proses perizinan dari pemerintah),” tulis pihak pemasaran Green Flow Villas dalam sebuah pesan singkat.

Namun, pihak Green Flow Villas tidak bisa hanya sekadar menyelesaikan perizinan. Pasalnya ada dua hal yang dilanggar, yaitu pendirian di atas Sub Zona Tanaman Pangan (P-1) dan melanggar kawasan suci. Pasal 44 ayat (1) Undang-undang Republik Indonesia Nomor 41 Tahun 2009 tentang Perlindungan Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan menyebutkan bahwa lahan yang sudah ditetapkan sebagai Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan dilindungi dan dilarang dialihfungsikan. Ada beberapa syarat tertentu yang harus dipenuhi jika LP2B dialihfungsikan. Itu pun diperuntukkan kepentingan umum.

kampungbet kampungbet