Investasi WNA di Bali: Meningkat, Didominasi Rusia, Usahanya dari Real Estate sampai Rental Motor

Kepemilikan bisnis dan usaha warga negara asing (WNA) di Bali sudah menjadi rahasia umum. Pada bulan Juni tahun 2025, Gubernur Bali menyatakan ada sekitar 400 izin usaha sewa mobil dan biro perjalanan yang dikuasai orang asing di Kabupaten Badung.

Selama bertahun-tahun, jumlah wisatawan mancanegara yang datang ke Bali mengalami peningkatan. Meski mengalami penurunan pada pandemi Covid-19, kedatangan wisatawan mancanegara kembali naik pada tahun 2023, pasca pandemi Covid-19. Hal ini membuat Bali semakin dilirik oleh pengusaha, termasuk penanam modal asing.

PT PMA dalam angka

Pada tahun 2024, realisasi PMA di Bali mencapai lebih dari Rp18 triliun. Angka ini hampir sepuluh kali lipat dalam waktu 15 tahun. Sepanjang tahun 2009-2024, realisasi PMA di Bali mengalami tren kenaikan dalam jangka panjang. Meskipun pada tahun 2019-2020 sempat anjlok karena pandemi.

Penanaman Modal Asing (PMA) merupakan kegiatan menanam modal untuk melakukan usaha di wilayah Indonesia yang dilakukan penanam modal asing. PMA bisa dilakukan dengan menggunakan modal asing sepenuhnya atau berpatungan dengan penanam modal dalam negeri. Pihak yang menanamkan modal asing disebut dengan penanam modal asing yang didefinisikan sebagai perseorangan warga negara asing, badan usaha asing, dan/atau pemerintah asing yang melakukan penanaman modal di wilayah Indonesia.

Di Indonesia, PMA wajib berbentuk Perseroan Terbatas (PT) dan berkedudukan di wilayah negara Republik Indonesia. Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP) Provinsi Bali mencatat penerbitan Nomor Induk Berusaha (NIB) untuk PT PMA selama lima tahun terakhir sebanyak 373.310 perusahaan.

NIB merupakan identitas resmi yang diterbitkan oleh Lembaga Online Single Submission (OSS). NIB menjadi kunci bagi pelaku usaha untuk mengajukan izin, termasuk izin usaha dan izin komersial atau operasional sesuai dengan bidang usahanya masing-masing. Dalam undang-undang, PT PMA hanya dapat melakukan usaha besar dengan nilai investasi total minimal Rp10 miliar.

Dalam lima tahun terakhir, yaitu tahun 2021-2025, penerbitan NIB PT PMA di Bali mengalami peningkatan, kecuali tahun 2025. Pada tahun 2021, NIB PT PMA yang terbit sebanyak 19.374 NIB. Pada tahun 2024 jumlahnya mengalami lonjakan sebanyak lebih dari lima kali lipat sebanyak 108.000 NIB. Namun, tahun 2025 mengalami penurunan dibandingkan tahun sebelumnya.

Sepanjang Januari hingga September 2025, sebanyak 8.803 PMA tercatat di Provinsi Bali. Dilihat dari Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI), real estat menjadi jenis usaha yang paling diminati dengan jumlah 862.

KBLI merupakan pengkodean resmi yang diterbitkan melalui Badan Pusat Statistik (BPS) untuk mengklasifikasikan kegiatan ekonomi di Indonesia. KBLI digunakan untuk keperluan legalitas, pendataan statistik ekonomi, dan perizinan seperti NIB di Online Single Submission (OSS).

Selain real estat, ada beberapa jenis usaha lain yang diminati PMA di Bali sepanjang Januari hingga September 2025, yaitu penyediaan makanan dan minuman; penyediaan akomodasi; perdagangan besar, bukan mobil dan sepeda motor; aktivitas olahraga dan rekreasi lainnya; hingga aktivitas kantor pusat dan konsultasi manajemen.

Dari jumlah PMA, negara yang paling banyak menanamkan modalnya di Bali sepanjang Januari hingga September 2025 adalah negara Rusia sebanyak 505 PMA. Kemudian, diikuti oleh Australia sebanyak 418 PMA, Perancis sebanyak 368 PMA, dan Amerika Serikat sebanyak 354 PMA. Namun, angka ini baru sepanjang triwulan I hingga triwulan III tahun 2025, belum sepanjang tahun.

Pemanfaatan celah hukum

Meski jumlahnya tinggi, ada juga beberapa kasus kepemilikan bisnis WNA yang memanfaatkan celah hukum. Sebagaimana yang diamanatkan dalam Pasal 7 ayat (1) Peraturan Presiden Nomor 10 Tahun 2021 bahwa PT PMA hanya diperbolehkan menjalankan usaha dalam skala besar. Sayangnya di Bali, banyak menjamur PT PMA yang melakukan usaha di skala mikro, kecil, dan menengah, terutama usaha sewa motor.

Di Canggu berjejer usaha sewa motor, salah satunya dimiliki oleh seorang WNA. Kantor pusatnya ada di Singapura, tetapi bisnisnya berjalan di Bali. Sewa motor ini sudah ada sejak tahun 2022, menawarkan kemudahan bagi penyewa wisatawan asing. Penyewa WNA cukup memberikan salinan paspor, International Driving Permit (IDP), dan deposito. Sementara, penyewa WNI disyaratkan sejumlah dokumen, yaitu KTP, NPWP, KK, SIM, dan deposito sebesar Rp2 juta.

Longgarnya celah sistem perizinan Online Single Submission (OSS) semakin mempermudah WNA menjalankan usaha di Bali, terutama UMKM. OSS juga tidak bisa mendeteksi hubungan kuasa informal, seperti nominee. Padahal, nominee merupakan praktik paling lumrah yang dilakukan WNA ketika berbisnis di Bali.

Nominee atau pinjam nama merupakan perjanjian yang dibuat dengan cara meminjam nama orang lain untuk memberikan hak penguasaan properti kepada orang yang tidak berhak. Kasus yang banyak terjadi di Bali adalah WNA membuat perjanjian melalui surat pernyataan atau surat kuasa dengan WNI untuk dicantumkan namanya sebagai pemilik usaha maupun tanah pada sertifikat tanah.

Praktik nominee seharusnya ilegal jika merujuk pada peraturan yang berlaku, terutama dalam kepemilikan tanah karena orang asing tidak bisa memiliki hak milik tanah di Indonesia. Selain dalam kepemilikan tanah, nominee juga digunakan dalam praktik pendirian PT PMA karena aktivitas bisnis tidak bisa sepenuhnya dimiliki orang asing.

OSS juga memungkinkan pengusaha menyatakan sendiri jenis usaha, skala, lokasi, dan kepemilikannya. Klasifikasi risiko dalam OSS pun terlalu lunak. Beberapa UMKM masuk kategori risiko menengah, sehingga memungkinkan PT PMA berusaha di bidang itu.

Nota kesepakatan pengendalian PMA

Hal tersebut membuat Pemerintah Provinsi Bali melakukan nota kesepakatan kerja sama di bidang pengendalian dan pengawasan PMA. Hal ini disampaikan oleh Kepala DPMPTSP, I Ketut Sukra Negara ketika ditemui di kantornya. Salah satu pengendalian PMA yang dilakukan adalah menutup 7 KBLI risiko rendah untuk PT PMA, beberapa di antaranya penyewaan motor, biro perjalanan wisata, manajemen konsultan, dan real estat.

“Jadi PMA tidak lagi bisa masuk untuk melakukan investasi di bidang kegiatan yang berisiko rendah, termasuk yang menengah seperti biro perjalanan wisata,” ujar Sukra. Setelah KBLI tersebut ditutup, PT PMA yang akan menanam modal di Bali tidak bisa memilih 7 KBLI yang telah ditutup.

Jika pernyataan Sukra dibandingkan dengan grafik jumlah KBLI di Bali sepanjang Januari-September 2025, ada beberapa KBLI yang ditutup dalam daftar tersebut. KBLI yang ditutup termasuk 15 KBLI yang paling diminati, yaitu (68-2020) real estat; (70-2020) aktivitas kantor pusat dan konsultasi manajemen; (79-2020) aktivitas agen perjalanan, penyelenggara tur dan jasa reservasi lainnya; dan (77-2020) aktivitas penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi.

Meski begitu, usaha dengan 7 KBLI yang telah ditutup tetap bisa berjalan seperti biasa dengan pengawasan dan pembinaan. Pengawasan dan pembinaan berupa menindak PMA yang melakukan perluasan usaha dan memeriksa izin usaha.

Sukra juga menuturkan per 31 Maret 2026, akomodasi pariwisata yang melakukan pemasaran lewat platform digital harus memiliki izin. “Kalau sekarang kan banyak nih Agoda, tiket.com, memasarkan akomodasi pariwisata hotel atau vila yang nggak punya izin. Nah, dan tamu itu rata-rata kan memilih itu kan. Itu kan mengganggu iklim investasi,” ungkapnya.

Perlahan, tingginya jumlah PT PMA di Bali dapat merugikan masyarakat lokal. Saat ini, dalam hal usaha masyarakat lokal tidak hanya bersaing dengan masyarakat lokal lainnya, tetapi juga warga negara asing yang memiliki modal lebih besar. Bukan hanya pemilik usaha yang bersaing, posisi seperti staf pun sudah banyak diisi oleh warga negara asing.

kampungbet sangkarbet sangkarbet sangkarbet sangkarbet sangkarbet sangkarbet sangkarbet sangkarbet hk pools slot 200